ESQUEMA DE LOS CONTRATOS MODERNOS Y LA RELACIÓN CON EL ARTÍCULO VIII DEL TÍTULO PRELIMINAR DEL CÓDIGO CIVIL PERUANO.
CASO JUDICIAL SOBRE
CONTRATOS MODERNOS
La empresa
“K&LB SAN ANTONIO CONSTRUCTORES S.A.” es propietaria de un inmueble ubicado
en el distrito de castilla, Piura donde ha decidido efectuar un a proyecto
urbanístico consistente en 03 torres de viviendas cada una de 50 departamentos
de lujo, incluyendo áreas de recreación, piscina para cada torre, y 03
estacionamientos por departamento. Para ello requiere de una inversión de
US$28'000.000(veintiocho millones de dólares americanos).
A fin de
efectuar la construcción de la obra ha obtenido un préstamo bancario con el
Banco Hipotecario quien financiará íntegramente el proyecto de construcción;
asimismo dicho Banco, se ha comprometido a evaluar a los posibles compradores
interesados por comprar los departamentos y en consecuencia financiar dichas
operaciones de préstamos siempre que los potenciales compradores cumplan con
los requisitos de capacidad de pago exigidos por el Banco. A fin de iniciar las
obras, el Banco Hipotecario y La Fiduciaria K&LB SAN ANTONIO CONSTRUCTORES
S.A celebran un contrato de fideicomiso inmobiliario, por el cual esta le
transfiere el dominio fiduciario sobre el inmueble a favor de La Fiduciaria a
fin de que ésta empresa venda los departamentos que se construyan y con el
precio de venta de cada departamento se amortice el crédito del Banco
Hipotecario; así mismo el saldo del dinero obtenido una vez que se haya pagado
al Banco Hipotecario tendrá que ser entregado a favor de Imagínate S.A.
El 16/03/09 se
firma el acta de recepción dejando constancia que la posesión del inmueble ha
sido entregada por K&LB SAN ANTONIO CONSTRUCTORES S.A. A la empresa SALAZAR CONSTRUCTORES Y
CONSULTORES S.A.C empezándose las obras deconstrucción.
El 20/05/09
Luis Sotomayor, un próspero empresario, lee la publicidad colocada en frente de
la construcción en la Avenida El Golf la cual se dice “Construye: Constructores
y consultores E.I.R.L; financia: Banco Hipotecario; vende La Fiduciaria”;
detiene su vehículo, y le entregan folletos donde se indica que el Banco
Hipotecario está financiando la construcción de los departamentos precisándose
que el responsable de la construcción y diseño de los departamentos es la
empresa Constructores y consultores E.I.R.L A si mismo le informan que los
departamentos estarían listos para estrenar a fines de junio del 2010.
El 21/11/09
Luis Sotomayor conociendo el potencial de desarrollo de la referida zona
procede a separar uno de los departamentos, adelantando US$80,000 equivalente
al 20% del precio de venta.
El 29/06/2010
La Empresa Constructores Asociados S.A. entrega los departamentos construidos a
K&LB SAN ANTONIO CONSTRUCTORES S.A quien firma la correspondiente acta de
conformidad, procediendo luego a entregar la posesión de los inmuebles a la
Fiduciaria.
EL 13/05/10
Luis Sotomayor cancela el saldo del precio de venta, fecha en la cual el Banco
Hipotecario desembolsa el préstamo hipotecario y constituyéndose hipoteca sobre
dicho inmueble a favor de dicho Banco, procediendo la Fiduciaria a entregarle
el departamento en dicha fecha. Luego de
recibido el inmueble Luis Sotomayor constata que hay serias fallas en su
departamento y obras inconclusas puesto que no se realizaron correctamente las
instalaciones para la conexión de los teléfonos, no estaba instalada la luz de
emergencia obligatoria, las paredes interiores de las áreas comunes estaban sin
revocar, los ascensores no funcionaban adecuadamente, 02 de sus
estacionamientos no estaban pavimentados, no se han retirado los escombros de
la construcción, no se había terminado la piscina para los niños, no había
buzón de cartas, no estaban señalizadas las cocheras y que no se encontraban
conectadas las mangueras contraincendios. Frente a estos hechos Luis Sotomayor
demanda por daños y perjuicios a la Fiduciaria. La fiduciaria se apersona al proceso
indicando que no tiene ninguna responsabilidad puesto que quien construyó el
inmueble fue la empresa Salazar constructores y consultores S.A,C por lo que
corresponde que dicha empresa sea la responsable por los daños y perjuicios.
En el contrato
de fideicomiso se estableció en la cláusula 8 que La fiduciaria actúa en la
operación meramente como fiduciario y no se responsabiliza d bajo ningún
concepto de los problemas que puedan derivarse por eventuales deficiencias en
el desarrollo o terminación de las obras. En la cláusula 8 se estableció que La
fiduciaria está facultada a controlar las inversiones realizadas, la calidad de
los materiales, las técnicas constructivas y el plan de trabajo, sin que ello
implique asumir responsabilidad alguna sino lo hiciera. La fiduciaria podrá
intimar al constructor la corrección de las deficiencias; la falta de
cumplimiento será causal de mora. El señor Luis Sotomayor firmó un contrato de
opción de compra con la empresa constructora precisándose que el contrato definitivo
se firmaría con La Fiduciaria en mérito al préstamo bancario celebrado entre
Imagínate S.A. y Banco Hipotecario dentro del marco del contrato de fideicomiso
celebrado entre K&LB SAN ANTONIO CONSTRUCTORES S.A., Banco Hipotecario y La
Fiduciaria.
Articulo VIII.-
Obligación de suplir los defectos o deficiencias de la ley
Los jueces no pueden dejar de
administrar justicia por defecto o deficiencia de la ley. En tales casos, deben
aplicar los principios generales del derecho y, preferentemente, los que inspiran
el derecho peruano.
Implica:
a) Ante
la insuficiencia o inexistencia normativa (laguna del derecho), el Juez no
puede dejar de administrar justicia, no cabe el no pronunciamiento;
b) Para
administrar justicia el Juez deberá recurrir al Derecho consuetudinario y a los
Principios Generales del Derecho y sobre todo los que inspiran al Derecho
Peruano y
c) A la
falta de tales principios, el Juez deberá recurrir a los Principios Generales
del derecho. Así los principios generales del derecho, están constituidos por
la pluralidad de postulados o proposiciones con sentido y proyección normativa
o deontológica, que constituyen el núcleo del sistema jurídico, insertados de
manera expresa o tácita en aquel. La analogía es el método por excelencia para
llenar las lagunas, que no es susceptible de aplicar a las leyes prohibitivas o
sancionadoras, limitativas de capacidad de personas y derechos subjetivos y las
de derecho excepcional, es palpable su utilización en los argumentos a pari, ab
maioiris ad minus, y a fortiori
2.- Un contrato moderno se ejecuta en nuestro país, a través
de la legislación comparada. Diga usted los aspectos relevantes que dan validez
a los contratos modernos, teniendo en cuenta que son atípicos e innominados
ASPECTOS RELEVANTES QUE
DAN VALIDEZ A LOS CONTRATOS MODERNOS, TENIENDO EN CUENTA QUE SON ATÍPICOS E
INNOMINADOS DE UN CONTRATO MODERNO QUE SE EJECUTA EN NUESTRO PAÍS, A TRAVÉS DE
LA LEGISLACIÓN COMPARADA.
a)
EL
CONSENTIMIENTO DE LAS PARTES.- Es un requisito básico del contrato, y
supone: una pluralidad de partes con capacidad para contraer un acuerdo, que
forman una única voluntad contractual (unión de las voluntades singulares que
deben ser libres y conscientes) y se manifiesta a través de una declaración
expresa y tácita, de tal forma que exista concordancia entre la voluntad interna
y la declarada. Para que exista consentimiento, se necesita:
Ø La
existencia de voluntades individuales.
Ø El
concierto de esas voluntades.
b)
SU
CAPACIDAD.-cualquier persona siempre que no sea incapaz
c)
EL
OBJETO.-Todo contrato tiene por objeto una cosa que una parte se obliga a dar
o que una parte se obliga a hacer o no hacer.
d)
LA
CAUSA. Causa del contrato: Causa de la obligación Causa inmoral e ilícita.
ESQUEMA
DE CONTRATO DE KNOW HOW
EJEMPLOS:
KNOW HOW PURO
- Kola real – máquina de
refrescos Atahualpa cuyo secreto es menos químicos y precio justo.
- Mc Donalds considerado
como franquicia pero su producto conlleva contrato de know how, la formula
e insumos que contiene su calidad de producción. Casos similares a este
son:
- Burger King
- Kentucky Fried Chicken
- Pizza Hut.
KNOW HOW MIXTO
- La receta secreta de la
elaboración de la coca cola.
- El pisco receta original
del Perú
- Los detergentes
comerciales como Ace, opal entre otros.
- Mayonesa helmas.
- Nesscafe, Kirma, Altomayo.
Matriz de consistencia donde se señala las
comparaciones y diferencias entre contratos modernos
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MATRIZ DE
CONSISTENCIA DE LAS COMPARACIONES Y DIFERENCIAS ENTRE CONTRATOS MODERNOS
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CONTRATOS
MODERNOS
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DEFINICIÓN
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SEMEJANZAS
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DIFERENCIAS
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Franquicia
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Contrato
complejo y atípico, consensual y sinalagmático, civil o mercantil según su
objeto, mediante el cual una de las partes, el concedente o franquiciador,
concede a la otra, denominada concesionario o franquiciado, mediante el pago
de un canon, el derecho a explotar una marca, una fórmula comercial privada,
o un servicio con prestaciones accesorias, previamente convenidas
|
Es un contrato atípico.
Se da en un tiempo
limitado.
Se da entre varias
empresas.
Promueve el pago de un
canon.
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Explota
una marca, una fórmula comercial privada, o un servicio con prestaciones
accesorias, previamente convenidas.
|
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Joint venture
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Es
la relación contractual de dos o más personas naturales o morales que sin
perder su propia identidad y autonomía, se vinculan con el objeto de realizar
una actividad económica determinada, pudiendo aportar a tales propósitos
activos tangibles o intangibles que deberán ser explotados únicamente en
miras al objeto específico del contrato y en un lapso determinado previamente
o limitado al cumplimiento de tal objeto.
|
Se da en un tiempo
limitado.
Se da entre varias
empresas
Promueve el pago de un
canon.
|
Empresas
que se vinculan con el objeto de realizar una actividad económica determinada
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Know How
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Es
conceptuado como la convención mediante la cual una persona natural o
jurídica, se obliga a hacer gozar al contratante de los derechos que posee
sobre ciertas fórmulas y procedimientos secretos, durante un tiempo
determinado, y a través de un precio que el citado se obliga a pagarle
|
Se da en un tiempo
limitado.
Promueve el pago de un
canon.
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El contratante gozar de
los derechos que posee sobre ciertas fórmulas y procedimientos secretos,
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Consultoria
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Es
aquel contrato por el cual una parte se obliga a suministrar a la otra parte
un dictamen sobre alguna cuestión comercial, financiera, legal, tecnológica o
de otro orden que requiera de un análisis, evaluación y conclusión fundada en
conocimiento científicos o técnicos.
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Promueve el pago de
servicio
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Es un análisis,
evaluación y conclusión fundada en conocimiento científicos o técnicos.
|
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Outsourcings
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Se
trata de una modalidad de contrato, según la cual determinadas
organizaciones, grupos o personas ajenas a la compañía son contratadas para
hacerse cargo de "parte del negocio" o de un servicio puntual
dentro de ella. La compañía delega la gerencia y la operación de uno de sus
procesos o servicios a un prestador externo (Outsoucer), con el fin de agilizarlo,
optimizar su calidad y/o reducir sus costos.
|
Se da entre varias
empresas
|
Se hacen cargo de parte
del negocio
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Auspicio
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Es
el acuerdo en virtud del cual un auspiciador o sponsor entrega sumas de
dinero o determinados bienes útiles al auspiciado para que éste desarrolle su
actividad en Forma habitual. A cambio de ello, el auspiciado se compromete,
generalmente, a exhibir o portar, durante la ejecución de la actividad, el
nombre, marca o emblema del auspiciador.
|
Promueve el pago de
servicio
Se da en tiempo limitado
|
Es
un compromiso exhibir o portar, durante la ejecución de la actividad, el
nombre, marca o emblema del auspiciador
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Merchadising
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Es el acuerdo mediante el
cual una persona, denominada licenciante o "merchandise”, a cambio de
una contraprestación, autoriza a un tercero, denominado licenciatario, a
utilizar un derecho que recae sobre un bien inmaterial para distinguir, a
través de la incorporación intrínseca de sus atributos, unos productos o
servicios determinados durante un tiempo y en un espacio delimitados.
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Se da en tiempo limitado
Promueve el pago de
servicio
|
Es una contraprestación de servicios
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Leasing
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Contrato
atípico y mixto (arrendamiento - opción de compra) en el que intervienen
generalmente tres partes: proveedor, compañía de leasing o arrendadora y
usuario-arrendatario, y que tiene por objeto el uso de un bien por parte del
arrendatario, a cambio del pago de cánones periódicos a la compañía de
leasing, y al que se puede añadir una opción de compra al final del periodo.
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Es un contrato atípico
Se da en tiempo limitado
Promueve el pago de un
canon
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Tiene la opción de compra al finalizar el contrato.
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Concession
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Es
aquella convención por la cual un comerciante denominado concesionario, pone
su empresa de distribución al servicio de un comerciante o industrial
denominado concedente, para asegurar exclusivamente, sobre un territorio
determinado, por un tiempo limitado y bajo la vigilancia del concedente, la
distribución de productos de los que se le ha concedido el monopolio de
reventa
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Se da por tiempo
limitado
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Agencia
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Es
el acuerdo de colaboración empresarial mediante el cual una persona natural o
jurídica (agente) se obliga frente a un tercero (agenciado) a promover,
negociar y eventualmente concluir negocios por cuenta y e interés de este, de
forma estable, por un período de tiempo que implique la permanencia y en una
zona geográfica determinada.
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Se da por tiempo
limitado
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Fideicomiso
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Es
un contrato o convenio en virtud del cual una o más personas
(fideicomitente/s o fiduciante/s) transmite bienes, cantidades de dinero o
derechos, presentes o futuros, de su propiedad a otra persona (una persona
física o persona jurídica, llamada fiduciaria) para que ésta administre o
invierta los bienes en beneficio propio o en beneficio de un tercero, llamado
beneficiario, y se transmita, al cumplimiento de un plazo o condición, al
fiduciante, al beneficiario o a otra persona, llamado fideicomisario
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